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建发宝山低溢价拿新地背后的上海老项目进退难
时间:2020-05-12 08:01

  观点地产网 5月8日,上海土地市场信息显示,厦门汇珑房地产开发有限公司以24.39亿元摘得上海宝山区一宗宅地,成交楼面价约2.1万元/平米,溢价率0.2%。

  企查查资料显示,厦门汇珑房地产开发有限公司共有两位股东,两位股东背后均为建发房地产集团有限公司。

  值得一提的是,这是建发自2016年以来,首次在上海拿地。上一次还要追溯到2016年8月,建发联合中粮、首开以67.9亿元的成交价格竞得宝山顾村“地王”。此后,建发便未在上海土地市场上公开拿地。

  低溢价再夺宝山宅地

  据观点地产新媒体了解,宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0117-02地块,土地用途为住宅用地,四至范围东至陆翔路,南至美爱路,西至罗真路,北至美丹路,出让面积57954.7平方米,容积率为2,建筑面积115909平方米,地上建筑限高60米,局部住宅高度可突破60米,控制在80米以内。

  根据出让公告显示,该地块内将建住宅套数下限719套,中小套比例不低于80%,全装修面积比例不低于50%。自持租赁住宅建筑面积不低于15%,配建保障性住房建筑面积应占5%以上。

  从交通来看,该地块处于罗店板块,距离7号线美兰湖站不到900米,距离美兰湖景区1公里左右。

  从周边项目来看,附近有一个大型TOD项目,项目名为中集金地美兰城,由中集产城和金地商置联合打造,总建筑面积约70万平方米,其中包含13.3万平方米住宅、约11.8万平方米购物中心、约19.7万平方米标准办公、长租公寓等城市配套。当前在售精装高层的均价为44800元/平方米。

  上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示,此次建发拿地2.1万/平方米的楼板价比较划算的。即便有自持租赁住宅和配建保障房的要求,但能整体还是有一定的盈利空间存在。

  此外,对于此次拿地,建发国际投资集团副总经理卢金文表示,建发近期正拓展一些利润率高、销售流量比较确定的项目。在市场条件允许的情况下,又有一些合适的土地,建发会尽可能增加在上海的土储。

  “地王”项目困局

  获得了一块不错的土地自然是一件值得高兴的事情,但对于建发而言,上一次在上海拿地开发的项目至今仍在“艰难”的去化过程之中,这多少会让建发在获取新地块时格外警惕一些。

  2016年是房地产市场最火热的年份之一,也是建发在上海表现最为“激进”的一年。

  当年6月17日,建发以总价41.98亿元竞得嘉定区嘉定新城E27-1地块,将此前金地20.1亿的嘉定地王记录拔高了近一倍,成交楼面价30289元/平方米,溢价率68.27%。

  短短两个月后,建发联合体再度拿下宝山地王,以总价67.9亿元摘得宝山顾村N12-1101单元06-01地块,楼板价为53727元/平方米,溢价率115%。据悉,竞争者中不乏龙湖、融创、万科等实力强劲的一线房企。

  按当时报道记录,该地块出让要求较为严格。其中中小套型住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的60%。同时,开发商需配建5%的保障房,且自持15%的住宅物业用于租赁。

  9月,建发与金茂、保利置业签订合作开发协议,共同开发嘉定地王项目,该项目交由金茂操盘,命名为“西郊金茂府”;而宝山地王项目,由建发负责开发操盘,定名为“央玺”。

  然而,自2016年底起,上海房地产市场开始施行了限购、限价等多重严格调控。在限价状态之下,上海诸多地王项目陷入漫长的入市等待。

  以2015年以来的上海成交的16宗地王为样本统计显示,这些入市地王的平均入市周期达33个月,远高于全国平均入市周期18个月。而西郊金茂府项目和央玺也未能幸免,最终分别于2019年2月、2019年6月方才入市。

  根据第三方平台数据显示,央玺项目当前主推的是85平方米、95平方米两种户型,均价在6.2万元/平方米左右。而经过推算,该项目实际可售商品住宅楼面价约为6.69万元/平方米。

  事实上,建发股份方面也曾作出过“挣扎”。据观点地产新媒体了解,该楼盘曾经报备过8.8万元/平方米的价格,但因为限价等原因一直未能批复,只能无奈“割肉”入市。

  类似也出现在了西郊金茂府的身上,第三方平台显示其均价为46400元/平方米,距离原先业内人士预估售价6万元/平方米有着不小的距离。

  对此,卢文曦分析到,“限价短期不会取消,因此豪宅再捂也捂不出更多利润,及时出货回笼资金才是最好选择”。

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